前两年高位买入巫家坝 二手房怎么样了？

“广福路两侧论高品质小区，去看看这几个小区就够了：万科大都会、红星天铂、融创澜玥台、万科翡翠。”

“没有对比就没有伤害，如果不知道选哪个盘，你可以选择相信万科。”

“买万科翡翠的大部分是自住，红星天铂外地投资客较多，买海伦国际的什么人都有……”

“巫家坝这边交房后，入住率蛮高的，主要是自住，反正二手房也卖不上价格。”

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【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

致力于“好房研究”，有用且有趣。

（期待你的关注↑）

说到北市区，我们称北京路为黄金中轴。

对标到南市区，就不得不提广福路。

东西走向的广福路全长14.5公里，从草海隧道一直到广卫立交，以盘龙江为界，以西为西山区，以东为官渡区，横穿南市区。

串联起了草海片区、滇池度假区、主城区、巫家坝、会展片区、环湖路片区、新螺蛳湾片区和呈贡。

除了辐射广，广福路的地铁站点也在增加：5号线设置了广福路西口站、2号线二期有广福路站、1号线有新亚洲体育城站、4号线有广卫站。规划中的7号线也会经过广福路。（未正式营运线路站点名称，以最终公布为准）

（广福路地铁站分布）

配套上也比较多样，除了有爱琴海购物公园、南悦城购物公园、海乐城、银海清溪渡等商业体，还有红星美凯龙、大商汇、邦盛国际茶城等专业市场。

（爱琴海购物公园）

另外，还有云南省博物馆、云南省大剧院等人文配套。

（云南省博物馆 图源：云南省博物馆官微）

这么有存在感的一条路，也有许多二手房小区。

从西往东盘点一下：银海山水间、红星檀宫、香槟小镇、筑友双河湾、中天融域、希望汇、新希望观澜汇、滇池岭秀、蓝光水岸公园、金科阳光里、融创澜玥台、万科翡翠、保利堂悦、万科大都会、红星天铂、海伦国际、广源小区、银海畅园、世纪城、银海樱花语、云岭星河庄园、新亚洲体育城等。

（金科阳光里）

不同于新房主要是高层产品，二手房涵盖的业态更广，市场少见的跃层和低密属性的洋房均可以淘到。

价格上，新亚洲体育城单价不过万，银海樱花语和云岭星河庄园单价约1.5-1.7w/㎡，红星檀宫单价则在2w+/㎡，

（红星檀宫）

交通便利，选择又多，考虑在南市区买二手房，绕不开广福路。

本期次新房攻略，我们仅截取广福路一小段，看看沿线二手房的最新情况。

此次踩盘的四个项目，均紧邻广福路，其中万科翡翠属于巫家坝片区，可以和广福路南侧项目形成对比。

万科大都会一期小区呈现的质感不错，可惜还在限售期。追求居住品质和后期保值可以考虑万科两个项目。

蓝光水岸公园有跃层产品，赠送面积较大，也比较典型。追求性价比可以看看这个项目。

红星天铂更靠近海伦国际海乐城，商业配套较丰富。

再具体看小区之前，提前说明一点：四个项目的小学均是公立划片，无论是曙光小学还是中闸中心学校，都不算特别突出。

（曙光小学饵季路校区2022年招生划片范围包括蓝光水岸公园、金科阳光里、恒大城三个小区）

首先来看一下蓝光水岸公园。

当你准备了180w，准备买个三房两卫时，中介告诉你，同样的预算，在这个小区可以多买一房一卫。那总要看一看的。

高赠送，是蓝光在昆明早期项目的一大特点。无论是coco蜜城，还是蓝光林肯公园，都试图用这一点打动购房者。

到了二手房市场，高得房率仍然是项目最大的卖点。

照例要看看优劣势，先看优势：

①小区有多栋跃层产品。

对跃层有特殊偏好的购房群体，这个小区是片区内唯一有该类产品的次新房小区。

虽然居住品质上，比不上洋房跃层和形态类似的叠墅产品。但是高层跃层也保留了动静分区明确、隔代居住互不打扰、赠送面积大等特点，而且入手门槛更低。

（跃层所在楼栋部分房源可俯瞰枧槽河）

②性价比高。

高赠送意味着在有限的预算内，能买到最大的房子。

比如小区内110㎡的跃层房源，实得面积约150㎡。会有一种拿着刚需的预算，买到改善的感觉。（实际上，赠送的面积也摊到了房价里）

（跃层两层均是标准层高，约2.8米）

即使是平层产品，蓝光也能把赠送做大，抵消了高层产品较大的公摊面积，实现了较高的得房率。

（平层户型建面约104㎡，实得面积约121㎡ 图源：搜狐焦点）

除此之外，建面较小的房源，无论是二手房交易成本还是物业费都要更低，也能省下一笔钱。

③小区中庭景观较大，社区商业较丰富。

小区6栋前面有较大的中庭景观，形成一片有坡度的大草坪。除了有一个小休息区设置外，设计上比较单调。

中央景观一侧是儿童游乐区，虽然面积大，但是游乐设施较少。

社区商业比较丰富，除了餐饮小吃，还有较大的生鲜超市。

④离二号线二期广福路站步行距离约1.2公里。

算是这期四个小区中，目前来看离地铁站最近的，步行约16分钟。

（地铁二号线二期目前暂未开通）

从广福路站的围挡来看，预计拆除日期约400多天，这也与二号线二期预计2023年年底完成建设（注：不是开通运营时间）的进度一致。

再来看小区劣势：

①跃层4梯14户，超长“宿舍式”连廊。

看一下小区规划图，靠近枧槽河一侧的4、6、7栋是跃层产品。

（图源：昆明市自然资源和规划局）

L型楼栋设计，4梯14户，共34层。梯户比听上去有点夸张，但是考虑到是跃层，相当于隔一层停靠（奇数层停靠），电梯没有很难等。

比较夸张的是比较长的连廊。

用业主的话来说：“楼层两侧一边两部电梯，早高峰的时候连廊变跑道，哪边先来就要冲刺到哪边。”

配上画面，感觉心酸又好笑。

②进入小区的路不太平整。

虽然小区交付3年了，但是进入小区主入口的路比较拉胯。

在广福路辅路和小区商业衔接的部分，还有一小截坑坑洼洼的土路。

第一印象容易丢分。

另外，小区外立面是2014年之后比较流行的黄色系，和广福路沿线整体的灰色系相比，显得没有那么上档次。

③小区物业一般。

物业是蓝光自己的物业公司——嘉宝物业，物业费是2.3元/㎡/月。

进出管理不是很严格。看房时的一个小细节，一位年纪较大的业主，忘记带卡，在楼栋门禁处呼叫物业，但是无人应答。

来看看小区的跃层户型↓

110㎡的户型，实得面积约152㎡，四室两厅三卫。

 （图源：搜狐焦点）

一楼是餐厨客，加一个客卧和卫生间。二楼是三个卧室带两个卫生间。

一楼卧室可以给不方便爬楼梯的家人居住。二楼中间的次卧采光条件不是很好。

这个户型中间楼层的房源，毛坯带一个车位，挂牌价约180w。

另外还有约127㎡的户型，实得面积约181㎡，四室两厅三卫。

  （图源：搜狐焦点）

赠送面积大的体会非常直观：6.1米的客厅开间，可以做成横厅；主卧套房设计，开间约3.8米，主卫可以做双台面加浴缸；三个次卧的开间均大于3米。

（客厅还是当下流行的横厅设计）

该户型的中间楼层，带装修不带车位，挂牌价约200万。

实地去看，真的很难不被高性价比打动。

但是，一定要冷静。

首先考虑一点，是否真的能接受跃层户型，尤其要考虑其他家庭成员的居住舒适度。

其次，同样是该小区，平层产品成交价约1.4w+/㎡，但是跃层的单价约1.6w+/㎡。参考整体居住品质，可以看出是高赠送产生的溢价。

蓝光水岸公园对面就是万科翡翠。

虽然巫家坝的整个配套建设进度不尽如人意，但是001号研究员看着已经呈现出来的界面感叹：“如果顺利的话，未来这里一定会是昆明最高档、最CBD的区域。”

感觉就是转眼间，巫家坝的二手房都入市了。

万科翡翠一期于2019年3月交房，是片区内最早交付的小区，也是唯一满二的二手房。

有业主在接房时调侃住进了超级大工地，那么三年过去了，居住环境是否有所改善？二手房又是怎样的行情呢？

出乎意料的是，即使周边环境一般，片区配套滞后，但是万科翡翠一期的入住率算是很高了，据称达到了65%。

去年年底才交房的二期，也能看到入住率较高。

（万科翡翠二期去年年底交房 入住率较高）

据中介朋友称：“小区一期从开盘的1.35w/㎡开始卖，越卖越涨，到后面卖到2.1w/㎡。”

目前小区二手房成交价约1.8-1.9w/㎡，买得早的业主拿出来卖，还能赚到钱。

对于后期高位买入的业主来说，没有拿出来卖的必要。

不想亏钱卖，只能自住，所以二手房房源较少。

照例来看看项目优势。

①小区整体居住品质偏改善。

小区外立面比较有质感，南北通透的板楼。楼间距较宽，所以整体比较开阔，不会有压抑的感觉。

内部有中庭景观和较大的儿童游乐区。

挑高入户大堂，设置了沙发座椅。

②物业管理严格。

万科物业对出入小区人员管理比较严格，除了常规检查健康码之外，进入小区看房，必须由业主带电话给管家，管家通知入口保安放行。

小区物业费为2.8元/㎡/月，有点贵。

③居住环境相对安静。

说实话，走在万科翡翠一期里面，没有住在大工地的感觉。

小区环境相对安静，周围是已经交房的保利堂悦、万科翡翠二期和已经封顶的首创未来之城。

（图片左上方是保利堂悦）

工地的噪声影响较小，更多的还是灰尘影响。

再来看看劣势。

①进入小区的路还没完全弄好。

目前进入小区从面向保利堂悦一侧的大门进入，道路灰了一点，沿途景观树少了一点。

小区靠近广福路一侧的大门需要从原售楼部进去，路没有完全修好，人行没有太大问题。

（小区大门，拍摄于2021年8月）

②中户采光条件较差。

虽然楼栋是两梯四户的板楼设计，但是中户采光条件一般。

我们看房的时候大约是下午五点，天气有点阴，中户客厅必须开灯采光。

这也导致该小区同一楼层差价较大，中户成交均价约1.6w/㎡，端户成交均价约1.9-2w/㎡。

③小区自身配套不足。

除了社区底商之外，菜市场需要到玫瑰湾小区附近。后期会有一个侧门通往双凤路，距离倒是不远。

超市的话，大润发和麦德龙都超过了一公里，需要开车前往。

④片区配套建设进度较慢。

巫家坝二手房高度依赖片区自身配套，但是偏偏各项配套建设进度比较慢。

路，算是修好了，虽然灰一点，部分路段大车多一点。

紧邻万科翡翠一期的幼儿园已经建好，但是小学建设进度还在推进。

（年初完成招投标工作的巫家坝三所学校 图源：昆明规划建设）

更别提中央公园了。连带看的中介也开玩笑说：“来看巫家坝二手房的，我都不敢提中央公园的事，怕人家问我，什么时候能看到实景？”

（巫家坝中央公园五标段现状 图源：高楼迷网友星恋云16拍摄于2022年3月30日）

看一下户型，小户型房源要多于大户型，中户114㎡，带装修约188w。

户型整体虽然方正，但是采光上有硬伤。

南向中户，通透性一般。主卫是黑卫，厨房比较狭长，通过生活阳台采光，采光条件也不理想。

端户就不存在这样的缺陷，价格也要比中户高出2000-3000元/㎡。

同样是万科的项目，广福路南侧的万科大都会一期呈现出不同的气质。

比起万科翡翠的稳重大气，万科大都会更加时尚，用001号研究员的原话是：“万科大都会有一种不张扬的低调，感觉很有小资气质。”

（万科大都会一期）

可惜，无论是一期还是交付不久的二期，都还在3年限售期内。

但是，确实是值得关注的一个小区，未来广福路片区品质二手房的潜力股。

除了还在限售期，这个小区拿证未满两年，所以挂出来的二手房源比较少。

为了和万科翡翠进行对比，我们还是进去看了一下。（注：以下小区情况仅限一期）

来看看项目优势。

①楼间距宽，小区空间开阔。

小区是2T4/2T5的板楼，楼栋设计本身薄而透。

楼间距较宽，走在小区里，感觉非常开阔舒适。

②景观做得比较好。

小区中庭景观由水景、休息区和大草坪组成。

元素简单，但是组合在一起，审美比较在线，显得上档次。

小区内植物维护的不错，除了银杏树叶子较少外（季节原因，可以理解），其他植物都比较茂盛。

再来看劣势。

①配套较少，生活氛围不浓厚。

虽然一期交房快两年了，但是小区周边底商还是比较少。

进入小区的路也缺乏管理，车辆停放比较乱。

不过，好在小区到海伦国际配套的海乐城不算远，步行距离在1公里范围内。

②限售期内，交易成本较高。

小区目前还未满两年，税费较高。

再叠加限售因素，拉高了交易成本，所以二手房源较少。

该小区挂出来的房源以89㎡的中户户型居多，和万科翡翠比较一致。

大户型自住，小户型拿出来卖。

看一下户型，90㎡，南向中户，单面采光，除了厨房和餐厅采光弱一点，卧室采光不错。

(图源：搜狐焦点）

紧凑三房，户型是刚需的户型，但是小区是改善的小区，稍微有点冲突。

目前89㎡的较低楼层房源，挂牌价约138w，均价约1.55w/㎡，低于万科翡翠。

紧邻万科大都会的，也算是广福路曾经的热盘——红星天铂。

之所以有热度，是因为相比巫家坝的房价，仅一路之隔的红星天铂一期1.1-1.2w/㎡的价格确实比较有优势。

即使二期涨到1.5w/㎡，但是相比巫家坝2w+/㎡，也更能吸引投资者。

所以中介朋友有一种说法：“买万科的自住居多，买红星的投资居多。”

红星天铂一期（北区）首次开盘在2017年年底，所以部分房源不在限售期，而且一期首批是2019年年底交付的，也有满二的房源。

相比隔壁的万科大都会，挂牌房源会更多一些。

原本我们对这个小区的期待值比较高，实际看下来不是很突出，处于中间位置：比不上万科，但是比蓝光强。

照例来看看小区优劣势。

①小区和海伦国际海乐城仅一路之隔。

虽然小区底商不够丰富，但对面就是海伦国际的配套商业——海乐城。

而且设置了过街天桥，比较方便和安全。

 （人行天桥两侧分别是海乐城和红星天铂）

相比小区楼下就是商场，有一定步行距离的商业配套在给生活带来便利性的同时，还能保证住宅的纯粹性，不会过于喧闹。

②性价比较高的板式住宅。

小区是两梯四户的板式高层，通透性比较好。居住品质高于对面的海伦国际。

二手房成交价约1.4-1.5w/㎡，低于旁边的万科大都会。

所以综合下来，性价比高一些。

③小区配套了艾尔西幼儿园。

（幼儿园在1栋旁）

再来看劣势。

①楼栋布局有压迫感。

小区虽然是板楼设计，但是两个楼栋（7栋和8栋）连在一起，原本比较薄的建筑插在地面上，会有排布很密的感觉。

明明是板楼，却做出了点式楼的压迫感。

没有万科两个项目的开阔感，比较遗憾。

小区的景观也不是很精致，感觉只是做了基本的绿化。

 （从高层俯瞰小区景观，比较稀疏）

②离地铁站较远。

无论是到2号线二期的广福路站，还是到1号线的昌宏西路站，步行距离均超过2KM。

再加上小区周边公交线路较少，公共出行不是很便利。

（繁忙的广福路）

来看一下户型，108㎡的三室两厅两卫，同样是中户，通透性要优于万科翡翠的中户户型。

（图源：搜狐焦点） 

全明采光，发挥了板楼通透性的优势。赠送面积较大，抵消了一部分公摊，使得该户型的客厅开间在做了3.8米的同时，还能保证三个卧室的尺度。

该户型中间楼层房源，毛坯不带车位，挂牌价约150w。

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读者朋友咨询某个新盘是否值得买时，我们总会问一个问题：“自住还是投资”？

两者的选盘逻辑略有不同。选择在广福路沿线买房的人，经常是两个都要——自住兼投资。

这就既要考虑当前的居住品质，还要考虑未来的发展潜力。这两方面折射到房价上，意味着新房入手价格不会低，甚至还透支着一部分未来的价值。

这些房源进入二手房市场，就显得比较佛系——合适就卖，不合适就自己先住着。

综合来看，刚需考虑高性价比，蓝光水岸公园值得一看；改善居住同时考虑房产保值，万科翡翠和万科大都会完胜；考虑居住品质，但是预算有限的话，红星天铂也是不错的选择。

买房无完美，看你怎么选。

END

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